Un marché de la résidence étudiante qui a souffert d'abus des promoteurs

 

Le marché de la résidence étudiante est un marché prometteur et qui a connu une forte croissance ces dix dernières années. Malheureusement, attirés par l'appât du gain et profitant d'un certain flou artistique, beaucoup d'acteurs et notamment de promoteurs ont vendu des résidences étudiantes avec des loyers trop élevés.

 

Des risques cachés pour les investisseurs propriétaires bailleurs en résidences étudiantes

 

Si ces situations d'exploitation perdurent quelques années lorsque les résidences sont encore neuves et que les gestionnaires bénéficient de subsides des promoteurs (les fonds de concours), la situation a tendance généralement à se gâter lors des renouvellements de baux.

 

Des cas fréquents de baisse de loyers lors du renouvellement du bail

 

C'est ainsi que de nombreux investisseurs découvrent avec regret après quelques années que le placement qui leur avait été vendu comme durable et de bon père de famille recèle quelques surprises comme, lors du renouvellement du bail, des demandes de baisse de loyers ou de travaux.

 

Des gestionnaires opportunistes parfois tentés de profiter indument du renouvellement du bail

 

Si ces demandes sont parfois justifiées par de réelles raisons économiques, il faut aussi reconnaitre qu'elles sont aussi parfois le fruit d'un certain opportunisme des gestionnaires qui profitent de la complexité du bail commercial et des enjeux fiscaux pour faire un chantage au renouvellement. 

Certains gestionnaires font en effet habilement croire aux propriétaires bailleurs que s'ils refusent une baisse des loyers, ils devront payer une indemnité d'éviction. Ils profitent aussi des obligations fiscales qui pèsent sur les propriétaires bailleurs comme l'obligation d'exploitation pendant 20 ans sous TVA pour leur forcer d'une certaine manière la main.

 

Des résidences étudiantes en difficulté mais parfois pour de mauvaises raisons

 

De même, certains gestionnaires arguent souvent de difficultés de gestion mais oublient de préciser qu'ils supportent aussi d'importantes charges inutiles ou surévaluées comme des frais de siège, des frais de communication...

Enfin, dans certains cas, l'origine des difficultés économiques du gestionnaire se trouvent tout simplement dans une efficacité opérationnelle limitée avec des organisation trop grandes, des effectifs dispersées.

 

Des résidences étudiantes transformées en logement d'accueil social et de migrants

 

Une autre forme d'abus des gestionnaires est la transformation sournoise des résidences étudiantes. En effet, certains gestionnaires trouvent plus profitable de louer leurs chambres à l'Etat et à des organismes sociaux pour faire de l'hébergement d'urgence de populations en difficulté plutôt qu'à des étudiants.

 

Si cela peut être une option attractive lorsqu'elle est faite dans le respect du bail commercial et en transparence vis-à-vis des propriétaires bailleurs, elle peut s'avérer néfaste pour les investisseurs en résidences étudiantes avec des chambres qui s'usent plus vite, des besoins accrus de travaux d'entretien et des difficultés plus importantes pour la revente.

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